ЗаголовокПозаголовок

Деньги покупателя

Деньги у покупателя могут быть в разных формах: наличные средства, депозит в банке, ипотека, субсидия, в виде другой недвижимости (статья об альтернативных сделках в недвижимости).

В Москве расчеты обычно производятся в наличной форме через банковскую ячейку. Поэтому одной из задач покупателя является минимизация издержек по переводу в банк сделки (не во всех банках возможны сделки) и по переводу в наличную форму. С ипотечными средствами нет такой задачи, потому что банк сделки известен, и все банки проводят ипотечные сделки в наличной форме с минимальными издержками.

Аккредитивы (или "безопасные расчеты" в Сбербанке) известны давно, но только в последнее время стали пользоваться высокой популярностью. В большей степени из-за скидок на ипотеку в Сбербанке. Аккредитив очень сильно похож на наличные расчеты через банковскую ячейку, но тем менее имеются свои нюансы, при которых аккредитив противопоказан.

У покупателя деньги могут быть в различных формах: собственные средства, ипотечный кредит, государственный сертификат (Материнский Семейный Капитал), жилищная субсидия, военная ипотека, субсидия работодателя и др.

Рассмотрим особенности сделок с недвижимостью в зависимости от этих форм.

Покупка за собственные средства

Это базовый вариант, который устраивает обе стороны. Деньги легко перевезти, пересчитать, можно перевести в безналичную сторону. Когда покупатель обладает собственными средствами для полной оплаты квартиры, то он обладает максимальной свободой выбора на рынке. Для покупки ему доступны все предложения - свободные продажи, альтернативы и залоговое имущество.

При покупке за собственные доступны и наличная (через ячейку), и безналичная (через аккредитив) формы взаиморасчетов по сделке. Банковская ячейка в расчетах по сделке - наиболее развитая и отработанная форма расчетов, которая предполагает самые различные решения в сделках. Так как банки не составляют опись вложения в ячейку (в каких-то случаях это является важным преимуществом ячеек), то всё чаще участники сделки выбирают безналичные расчеты через аккредитив.

Не во всех банках можно провести сделку с недвижимостью

Не во всех отделениях популярных банков присутствуют специалисты, которые смогут оформить взаиморасчеты по сделке. Также не во всех отделениях присутствуют банковские сейфовые ячейки или условия для проведения сделки (переговорные).

Перевод денежных средств в банк сделки (подготовка к сделке)

Очень часто сделки по покупке проводятся в том банке, где уже находятся деньги, так как покупатель не готов перемещать деньги в другой банк. Если денежные средства хранятся в банковской ячейке в наличной форме, то понятно, что адрес сделки изменить не получится. Если же хранятся на депозите в безналичной форме, то можно выбирать между разными отделениями одного банковского бренда.

Так как условия сделки не всегда совпадают с ожиданиями покупателей (альтернатива, ипотека и т.д.), то часто встает вопрос перевода денежных средств в другой банк. И в этом процессе есть свои нюанс, важные для покупателя и предстоящей сделки.

Перевод денег из одного банка в другой в безналичной форме затруднен тем, что банки ограничивают клиентов в выдаче наличных средств, если деньги поступили в безналичной форме. В качестве ограничения выступают высокие проценты "за обналичку". Ограничения отсутствуют, только если клиент внес деньги в этот банк (в любом отделении) в наличной форме. Кроме того крупную сумму к выдаче нужно заказывать за день-два, чтобы деньги ждали в кассе.

Безопасность перемещения денег в наличной форме заключается в том, чтобы посторонние люди не знали о наличии денег при вас и о том, для чего вы направляетесь в банк или из банка. Даже ваш риэлтор и другие участники сделки не должны быть посвящены в ваши намерения по транспортировке денег.

Особенности взаиморасчестов при альтернативной сделке (цепочке квартир)

Альтернатива - особенный вариант продажи и покупки квартиры (Подробнее в соответствующей статье "Что такое альтернатива?"). Альтернатива - это частный случай покупки за собственные средства.

Сами можете представить сложность взаиморасчетов в цепочке квартир, если закладчик денег (покупатель верхней квартире в цепочке) видит выемщика денег (продавца нижней квартиры) первый раз в жизни, и этих участников не связывают прямые договорные отношения. Верхний покупатель закладывает деньги за одну квартиру, а нижний покупатель вынимает деньги за продажу другой квартиры. Закладчика и выемщика могут отделять не один, а несколько квартир (договоров купли-продажи). И задача риэлтора заключается в том, чтобы выемщик не мог получить деньги в случае, если покупатель не оформил собственность на покупаемую квартиру.

При большом разбросе участников сделки и объектов по разным районам и пригородам сделку назначают ближе к центру из-за удобной транспортной доступности.
Выбор банка сильно ограничен. Обычно риэлторы склоняют к "сделочным" банкам.
Форма взаиморасчетов обычно упрощается до ячейки. Безналичная форма оплаты (аккредитив) не используется, потому что получатель денег отличается от продавца по договору купли-продажи. Кроме того, суммы дробятся между участниками сделки.
Серьезно усложняются расчеты между сторонами, поэтому особое внимание уделяется подтверждению авансов и гарантиям (расходы по проверке купюр и аренде ячеек не возвращаются при отказе регистрации права собственности).

Ипотечный кредит при покупке квартиры

Купить квартиру с ипотечным кредитом и привлечь риэлтора - верное решение. Банки часто предлагают дополнительные условия (преференции) клиентам, у которых есть профессиональный представитель. Дополнительные условия предлагают также страховые компании. А покупатель приобретает комфорт и уделяет большее внимание своей работе и семье.

Ипотека - кредит под залог недвижимости. В России "ипотекой" обычно называют кредит под залог ПРИОБРЕТАЕМОГО жилья. Но ипотека также возникает, если деньги занимают под уже имеющуюся в собственности недвижимость (причем цель денег может быть любой), или когда расчеты с продавцом отложены на период после регистрации.

Выбор ипотечного банка важен по порядку погашения обременения!

При выборе банка ипотечного кредитования крайне важны условия продажи квартиры из-под залога. Покупатель при изменении может добавить денег и улучшить жилье, продав квартиру, не гася задолженность по кредиту до продажи. И условия продажи из-под залога банка не менее важны, если заемщик не справляется с кредитом, тогда он может рассчитывать на продажу квартиры по цене, близкой к рыночной.
Остерегайтесь банков, которые банк ограничивают продажи из-под залога полным погашением кредита до регистрации перехода права собственности!

Сертификат и субсидия при покупке жилья

Покупка квартиры с субсидией (или сертификатом) на покупку жилья также требует участия профессионального риэлтора. Большинство продавцов отрицательно относятся к продаже по субсидии, и риэлтор с опытом и умением ведения переговоров помогут убедить продавцов изменить свое мнение.

Сильно сужается количество возможных квартир для покупки, потому что покупателям может быть нужна полная сумма денег без задержек (отпадают почти все альтернативы и часть свободных квартир).
В сделке должен присутствовать опытный риэлтор, который проверит выполнение условий получения денег и установит реальные сроки взаиморасчетов.
Условием получения денег могут быть существенные ограничения для покупателей. Например, использование материнского капитала обязывает наделить детей долями в квартире.