Что такое тип продажи «альтернатива»?Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

Схема альтернативной продажи

Есть "верхний покупатель" с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько "верхних покупателей" (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или "другие покупатели" (если они покупают квартиру в цепочке).

"Нижние продавцы" только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

"Средние" одновременно и продают, и покупают с вариантами:

• с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами - ипотека, субсидия;
• высвобождением денег или
• уложиться в деньги от продажи.

Сделки-"паровозы" являются именно альтернативными: в них участвует большое количество квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок. При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает. Обычно риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Риски альтернативной продажи

Обстоятельства, при которых альтернативная сделка может развалиться, в порядке снижения вероятности:

• Ошибка в определении цены приобретаемого жилья. Продавец не смог в установленный срок найти подходящее жильё: цена поднялась, нет свободных или документы и условия не прошли проверку. Покупатель или продляет срок выхода на сделку, или получает назад внесенный аванс.
• Ошибки в определении сроков выхода на сделку. По одной из сделок срок может уже кончаться, а по другой продавцы еще собирают документы. Можно внести изменения в авансовых соглашениях, но может перерасти в конфликт и потерю внесенного аванса. Поэтому все сделки в цепочке должны иметь одинаковые условия.
• Несогласованные условия расчетов между участниками. Какие-то из участников привязаны к конкретному банку (например, ипотека), а другим участникам банк категорически не подходит. В некоторых случаях сделку можно разбить на части и провести в разных банках, но обычно все требования согласовываются до внесения аванса.
• Изменения в условиях перед самым выходом на сделку. Все определено верно, расчеты согласованы, но какой-то из участников внезапно меняет условия (отсутствует необходимый документ, меняет ипотечный банк, стоимость в договоре купли-продажи) или срок выхода на сделку (командировка или любая другая причина). Риск усложняется межличностными конфликтами, при этом риэлторы стараются согласовать новые условия и сроки или заменить выпадающее звено.
• Банальная неявка в банк на сделку. В такой сделке каждый участник сделки зависит от любого другого участника сделки. При таком случае есть шанс организовать сделку в другой день, но иногда такое случается из-за какого-то конфликта между участниками и приходится начинать с самого начала.
• Также остаются риски "свободной продажи": отсутствие какого-то документы, нарушения прав в истории квартиры, завышенные требования к документам и условиям сделки, резкие изменения в ценах и валюте... но умноженные на количество участников

Следует помнить, что сложность альтернативной сделки растет нелинейно: при увеличении количества участников сделки вдвое сложность растет в четыре раза! Поэтому из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, "чистоту" квартир и документов и спрогнозировать результат сделки.

Юридическое освобождение квартиры

При альтернативной продаже собственники часто остаются зарегистрированными на время сделки. И регистрируются сразу по адресу УЖЕ приобретенного жилья, то есть ПОСЛЕ сделки. Обычно срок снятия и постановки на регистрационный учет принят в 14 дней (включает регистрацию в УФМС, то есть на подачу заявления выделено около недели). При этом срок обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи имущества (квартиры) по акту.

Новая постановка на учет может производиться двумя способами:

1. сначала снятие с учета по адресу проданного жилья, и отдельно постановка на учет по новому адресу. Здесь 2 процедуры, то есть дважды подается в разные МФЦ разных районов.
2. или сразу по адресу приобретенной квартиры. Тогда УФМС ставит сразу 2 штампа "снят с учета" + "зарегистрирован" и отправляет данные в УФМС прежнего адреса. При этом до того, как данные будут обработаны, то человек будет числится по двум адресам, и освобождение проверяется выпиской из домовой книги по встречному адресу.

Сохранение регистрации собственников в альтернативной продаже является достаточно безопасным условием сделки, и можно не резервировать часть денег "под выписку". А вот к зарегистрированным лицам-несобственникам (так называемым "пользователям") следует относиться очень внимательно!

Пользователи - постоянно зарегистрированые по адресу продаваемой квартиры лица, которые не являются собственниками. Они имеют "право пользования" жилым помещением и не являются стороной сделки. И если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не имеют обязанностей по договору. И у покупателей нет существенного рычага воздействия для освобождения пользователями квартиры после сделки. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

При этом пользователей можно разделить на разные группы риска:

• Совершеннолетние члены семьи, которые не сохраняют права пользования после снятия с учета (например, муж или взрослый ребенок). Такие лица просто снимаются с учета перед сделкой и в дальнейшем перестают влиять на сделку. Если же собственник желает сохранить их регистрацию на время сделки, то может быть заморожена крупная сумма денег для стимулирования к соблюдению продавцом условий продажи. Но замораживание "под выписку" не всегда возможно!
• Несовершеннолетние дети и пенсионеры - социально незащищенные категории населения. Здесь следует внимательно смотреть на обстоятельства сделки, в некоторых случаях возможны длительные конфликты. И чтобы оставить на время сделки берутся дополнительные заявления сторон.
• Отказники от приватизации - они сохраняют право пользования помещением пожизненно. Поэтому обязательно должны быть сняты с учета перед сделкой.
• Другие лица, не являющиеся членами семьи собственников, также могут быть постоянно зарегистрированы в квартире. Хотя они могут терять право пользования квартирой после сделки (а иногда и могут сохранять!), то снять их с учета без их личного заявления и против их воли можно только на основании судебного решения. И даже если они могут быть выписаны после сделки по суду, как утратившие такое право, то само их наличие существенно влияет на цену продажи. Потому если речь идет о обычной покупке по полной рыночной цене, то такие лица должны сняться с учета до сделки.

Физическое освобождение квартиры

Особенностью альтернативной сделки является передача квартир по цепочке "с конца". То есть нижний продавец освобождает квартиру от имущества и передает по акту своему покупателю. Далее тот имеет несколько дней на переезд из старой в новую, и передачу старой. И верхний покупатель получает свою приобретенную квартиру последним в цепочке. При этом случается, что продавец пожелает включить несколько недель на некоторый ремонт, а ремонт - занятие малопредсказуемое, и сроки могут быть нарушены (и не только из-за ремонта).

Эту особенность необходимо обсуждать и планировать с самого начала сделки. Все прикрепляемые альтернативы должны устраивать верхнего покупателя по общим срокам его въезда. Иначе он может узнать об этом в момент сделки и поднять конфликт, что будет крайне болезненным для всех участников.

Особенности расчетов. Условия доступа

Особенностью расчетов в альтернативной сделки является то, что сам продавец альтернативы не является получателем денег, а деньги получает продавец нижней квартиры. При этом верхний покупатель (закладчик денег) и нижний продавец (выемщик) не связаны непосредственными договорными обязательствами. Поэтому альтернативная сделки заметно отличается от "свободной" во взаиморасчетах, требует повышенного внимания всех участников. Многие существенные условия сделки регулируются вне текста договора купли-продажи условиями доступа к банковским ячейкам (и аккредитивам) при взаиморасчетах:

• связывание договоров купли-продажи в единую сделку,
• выписка лиц после сделки,
• предоставление дополнительных документов, расписок и гарантий и так далее.

Особенностью любой сделки является факт, что подписанный договор не во всех случаях становится регистрацией права собственности. И покупатель должен избежать случая, когда договор его квартиры не прошел регистрацию, а оплата произведена. А продавцу его квартиры не интересно, если продать-продал, а покупка не прошла регистрацию. Поэтому все банковские ячейки (аккредитивы) связываются дополнительными условиями.

Пример условий доступа к банковской ячейке

1. Оригинал договора купли-продажи от ___ квартиры1, расположенной по адресу: АДРЕС, с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя нового собственника ФИО.
ИЛИ
Выписка ЕГРН по адресу: АДРЕС, подтверждающая право собственности ФИО.
И
2. Копия договора купли-продажи от ___ квартиры2, расположенной по адресу: АДРЕС, с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя новых собственников ФИО и ФИО, а также с отметкой о регистрации обременения права собственности (ипотека в силу закона) в пользу БАНК. В случае отсутствии отметки об обременении плава собственности дополнительно предоставляется документ, подтверждающий наличие обременения.
ИЛИ
Выписка ЕГРН по адресу: АДРЕС, подтверждающая право собственности ФИО и ФИО, а также обременение права собственности (ипотека в силу закона) в пользу БАНКА.
И
3. Выписка из домовой книги по адресу: АДРЕС, подтвердающая снятие с регистрационного учета ФИО и ФИО по указанному адресу.
ИЛИ
Выписка из домовой книги по адресу, отличному: от АДРЕС, подтверждающая постановку на регистрационный учет ФИО и ФИО по новому адресу.

Условия доступа являются предметом пристального внимания не только конкретного получателя, но быть согласованы всеми участниками. Также следует внимательно изучать документы на предмет опечаток, так как любая ошибка влияет на нормальный процесс. В случае ошибки в условиях доступа в банк приходят закладчик и выемщик, и в трехсторонний договор вносятся изменения.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ квартиры

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Отсутствие риска остаться без жилья в условиях роста цен.
• Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
• Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных адресов.
• Единственное решение в случае, если один из собственников на учете в органе опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью - покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
• Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.
• Высокий риск развала сделки из-за изменения цен и условий продажи в процессе подготовки сделки.
• Сложное согласование условий нескольких сделок при авансировании при продаже и при покупке. Правильное оформление - залог спокойной сделки и сохранности собственных средств продавца.

Альтернатива при ПОКУПКЕ квартиры

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Больший выборвариантов на рынке, так как против одной "свободной" выставляется несколько "альтернативных".
• Выигрыш в цене, потому что "свободные" квартиры несколько дороже альтернативных.
• Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые "сглаживают шероховатости" отношений.

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Высокий риск отмены сделки из-за ошибочных ожиданий продавца по приобретаемому жилью.
• Высокий риск повышения цены перед сделкой. "Продавец нашел одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тысяч. Или мы возвращаем вам аванс и ждем другого покупателя" - такое легко можно услышать от риэлтора продавца через несколько недель после внесения аванса.
• Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Услуги риэлтора в альтернативе

Услуги риэлтора включают в себя ПРОДАЖУ и ПОКУПКУ - две комплексные услуги. Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги - продажу и покупку. И на общую сумму предоставляется скидка за парную услугу в 0,5%. Итого это 1,5% на сумму стоимости продаваемого жилья и стоимости приобретаемого, но не менее 200 тысяч рублей.

При этом это комплексная услуга, на которые предоставляются гарантии соответствующих услуг: полное сопровождение сделки, проверка документов по покупки, финансовая гарантия на аванс и так далее.