Выкуп из-под залога Сбербанка с осложнениями

Опубликовано Victor - ср, 03/25/2020 - 08:43

Недавно сделали интересную сделку по обычным жизненным обстоятельствам, делюсь опытом и эмоциями. Кто-то может использовать для своих собственных ситуаций, потому постараюсь показать основные моменты сделки.

Дано: квартира в Москве с ипотекой на супругов. Ипотека в Сбере, выплачена примерно на половину, т.е. остаток около 3млн. Новый район, собственности 1,5 года, но уже полная стоимость. Ну как полная – на 5,8 при 6,3 полной. В семье конфликт, задача: продать квартиру, погасить ипотеку и остаток поделить на двоих. Причем желательно по безналу в разные руки.

Этап 1

Ипотечный центр Сбера поясняет, что безопасная сделка с выкупом из-под залога (т.е. такая, где собственник меняется, и только потом передаются деньги) доступна только для ипотечников Сбера. Т.е. со покупателей свободными деньгами нельзя (небезопасно). При ипотеке у покупателя сделка регистрируется с двумя залогами, первый из которых гасится в течение месяца самим Сбербанком. Ок, ипотечников Сбера много.

Этап 2

Выставил в ДомКлик и ЦИАН. Показы и переговоры. Квартира и условия интересны – полной стоимости в новом районе не так уж и много. Нашел покупателей выше ожиданий продавцов.

Покупатель со свободными деньгами от продажи тещиной квартиры. Ок, берет ипотеку только в размерах материнского капитала, чтобы деньгам не пропадать. И покупатель был готов рассчитаться без второй ипотеки, но тогда бы Сбер месяц гасил залог, что с суммой кредита в 3 млн и скрытым конфликтом было совершенно неприемлемо.

Этап 3

Долго мурыжились с выходом на сделку. Сначала ждали, чтобы первая сделка прошла. Потом покупатель долго собирал справки для одобрения.

    Потом Сбербанк запросил оценку, хотя:
  1. есть галка «Ипотека без оценки»,
  2. квартира долго болталась в ДомКлике,
  3. уже оценочный альбом 1,5летней давности имеется по первой ипотеке и
  4. кредит всего 0,45млн при цене объекта 6 млн при залоге всей квартиры.

Этап 4

    Условия расчетов по сделке сложные:
  1. погашение первой ипотеки и контроль гашения,
  2. вторая половина денег только после погашения ипотеки,
  3. причем на 2 разных счета,
  4. причем второй счет на мужа, который не собственник, но покупка в браке и созаемщик,
  5. на деньги жены дополнительно выписка из квартиры и
  6. небольшая часть налом, потому что экономия – это добро.
    Сначала думал ЦНС, но условия ЦНС не подошли:
  1. не дробится на части, а только вся сумма после перехода,
  2. несобственники не могут быть получателем и
  3. нет допусловий типа снятия с учета (и предполагалась справка о погашении кредита, но не буду вперед забегать).
    Но! оказалось, что аккредитивом все эти сложности решаются. Т.е. условия в ДКП:
  1. 3 ляма в ячейку под условие регистрации перехода права для закрытия ипотеки,
  2. 1/4 на счет мужа под условие регистрации + справка о погашении кредита,
  3. 1/4 на счет жены также + снятие с учета и
  4. остаток под расписку в ячейку с 3млн.
Выбрали электронную регистрацию, потому что всем ок.

Этап 5

    Тут уже пошли неожиданности от Сбера:
  1. кредитные 0,450 выделяются ТОЛЬКО после регистрации перехода права собственности. Т.е. обычно в день сделки, а тут после перехода собственности с двумя залогами,
  2. так как в ячейке нет кредитных денег Сбера, то она обходится в 2 раха дороже планируемой: 2.5 -> 5 тысяч рублей.

По первому пункту прямо очень плохо! Тут покупатель должен принять кредитные деньги, а потом перевести продавцу, т.е. продавец зависит от покупателя по примеру «ключ является условием доступа». И мне реально повезло, что у покупателя достаточно денег для погашения кредита своими деньгами, а кредит совсем маленький!

По второму пункту просто переделал на 3й аккредитив. И остаток под расписку довнесением аванса.

Этап 6

Сделка в Сбере. Менеджер по сделке подлил бензинчика в нашу непростую схему. Реально был час (!) непростых переговоров, а покупатель по темпераменту холерик, и я от него такого наслушался, что рад был, что попросил своих продавцов подойти чуть позже.

Переговоры велись по теме, что невозможно проконтролировать тот маленький временной лаг, когда жена получала первую сумму, но еще не подписала заявление о досрочном погашении ипотеки. А так как у продавцов был скрытый, но КОНФЛИКТ, то потенциально жена могла обидеть всех остальных. А так как я хороший риэлтор, то одна из моих задач – надежность!

    В процессе переговоров выяснились дополнительные обстоятельства, которые в конечном итоге привели к компромиссу:
  1. покупатель затянул сроки выхода на сделку, и ему срочно нужно было перевозить тещу с первой квартиры в эту покупаемую, потому передача квартиры была важным аргументом.
  2. покупатель имеет дело с серьезными оборотами денег, потому отсутствовали страхи, но важен был контроль целевого расходования средств для погашения ипотеки.
  3. очень важно, что между покупателем и продавцами было некоторое доверие, и речь шла о достаточно малой вероятности событий, чтобы не остаться с двумя залогами. Тут потупил и второй риэлтор, и мне потребовалось долго объяснять, что покупателю в этом случае вернется половина всех денег.
  4. тут покупатель уже был готов немедленно погасить всю ипотеку. Это важный момент! Но менеджер тогда бы отказал в самой сделке, потому что совсем другая схема.
  5. причем в процессе переговоров менеджер достаточно сильно мутил всю схему сложных расчетов ложными заявлениями типа «Я могу погасить ипотеку в отсутствие заемщика». В реале ему был нужен заемщик для заявления на досрочное погашение. И вообще заявлениями бросался достаточно сильными!
  6. БАЛАНС интересов находился уже очень рядом, я уже предложил погасить ипотеку между подачей и самой регистрацией, так как важно наличие ипотеки только при подаче самого заявление на регистрацию перехода права. Тут меня интересовал временной лаг между зачислением средств на счет продавца и списанием в ипотеку. Я думал про «ночь» в несколько часов, но уточнил у менеджера банка.
  7. Менеджер сказал, что «Нет! Списание будет прямо сразу в вашем присутствии». Я изложил свою схему с погашением в середине регистрации. И дополнял баланс тем, что в тот же день передаем квартиру по акту. И тут менеджер добавил, что «можно сейчас закрыть не всю ипотеку, а оставить маленькую часть». И ЭТО ВСЕМ ПОНРАВИЛОСЬ!

ИТОГОВОЕ РЕШЕНИЕ:

  1. около 2,7 млн в день сделки в погашение кредита немедленно. Остается около 0,290 млн, которое закрывается деньгами Сбера по второй ипотеке (вы же помните, что Сбер кредитные при выкупе выдает только после регистрации!),
  2. остается 2 аккредитива, но уже без условия погашения кредита (остаток несущественный, и сам менеджер банка предложи, что мне было приятно),
  3. остаток на руки в день сделки под расписку и
  4. передаточный акт и ключи в день сделки.
Покупатель получил целевое расходование средств на погашение кредита и квартиру для переезда. Продавцы получили на 90% закрытый кредит (а по нему проценты капают!), и получение остальных денег без присутствия продавца (кроме 0,450 кредитных). Риэлторы получили сделку в один день и с высокой надежностью. Банк же не подвисал с квартирой под двумя залогами со слабо контролируемым процессом по первому залогу.

Тут я уже пригласил своих продавцов (были в зале ожидания вне переговорной), и они одобрили решение. Подписывали и оформляли еще около часа-двух, но «счастливые часов не наблюдают!».

Этап 7

Без приключений всё равно не обошлось. Подали на регистрацию 3 марта, ожидали 6-го встречу. На праздники ушли без регистрации. После праздника день проходит – тишина. Наступает 6й рабочий день со дня подачи – утром менеджер ссылается на технические неполадки со стороны Росреестра. При этом Росреестр все выходные в очередной раз вел технические работы на сервере. Но уже 2й рабочий день и сервер ок работает. Захожу в online. И наблюдаю, что регистрация прошла еще 6 марта! С легким культурным наездом пишу в чат ДомКлика. С второй стороны немного давит покупатель, потому что у него свои планы, и время для закрытия сделки не бесконечное. Но банк держится!

То ли сработали наезды, то ли технари все-таки сами сработали, но к 16 часам 11 марта мы получили на электронку документы с регистрации. И договорились о встрече по закрытию на следующий день.

Кстати, продавцам пришел полный комплект с регистрации вместе с выпиской ЕГРН. При обычной «бумажной» регистрации выписка ЕГРН выдается только покупателю! и он сохраняет некоторый контроль над получением денег. Я не был уверен, как проходит раскрытие с электронной регистрацией. Но в тот же день один из моих заказчиков сразу обратился с раскрытием аккредитива в Сбер. А Сбер вообще не затребовал электронную регистрацию «из рук» заявителя (этот момент мне был не особо ясен), а просто подтянул документы из внутреннего документооборота. Т.е. кроме личного прихода ничем не отличается от «безопасного расчета» через ЦНС.

Этап 8

Тут приятная встреча с «раздачей пряников и слонов», то есть деньгами и выписками со счетов о полученных деньгах вместо расписок (у нас же безнал!).

Очень хорошо, что погасили кредит в день сделки, иначе ожидание 12 марта и передачей ключей после первых денег грозило вылиться в неслабый конфликт. И я очень рад, что доверие было с обеих сторон, только так нашли баланс интересов!

Хэппи энд! Надеюсь, история была интересной для вас!