Как купить квартиру в Москве?Услуги риэлтора при покупке

Подбор квартиры. База предложений

С риэлтором или без все смотрят базы предложений. Покупатель обычно ограничен в знаниях и потому стремится выбрать квартиру по фотографиям в базе предложений в известных условиях:

• выбирает известный ему район. И при серьезном ограничении в средствах может выбрать неудобную квартиру или площадь. При этом могут быть более интересные предложения в других районах.
• имеет позитивные финансовые ожидания на срок 3-5 лет. И здесь покупатель может взять неоправданно большой кредит. Сейчас во всем большом мире стабильна только нестабильность, и следует с опаской относиться к ипотечным займам с малым первоначальным взносам - изъятие залоговых квартир стало слишком обыденным явлением!
• максимальная площадь за минимальные деньги. Это хорошее правило. Но стоит присмотреться к квартирам с ремонтом - попадаются очень интересные предложения чуть дороже, но с интересным интерьером.
• близость метро. Совсем близкая станция метро оборачивается неудобствами: постоянный траффик случайных людей, стихийная торговля, оживленный транспортный узел с автобусами и значительным шумом. А если отодвинуться от метро на 5 минут пешком, то и вариантов становится больше, и
• уровень озеленения района, уровень шума, развитость инфраструктуры и др.

Я рекомендую избегать поспешного выбора, любое решение о покупке нужно принимать только после просмотра квартиры в живую, знакомства с продавцом и ознакомления с документами. Удобство изучения базы предложений с риэлтором в том, что он уже на этапе объявлений может отфильтровать только доброкачественные предложения. Так кроме фотографий в покупке недвижимости нужно смотреть на важные факторы.

• расположение дома и квартиры, куда выходят окна и вид из окон,
• возраст и состояние здания, его тип,
• условия продажи, свободная или альтернативная продажа, срок собственности, правоустанавливающие документы,
• и другие обстоятельства, влияющие на сделку.

Поэтому сначала нужно обзвонить все подходящие варианты - часть немедленно отвалится! - и сформировать список подходящих объектов (именно список, а не один объект!). После серии кратких телефонных переговоров рейтинг вариантов заметно изменится.

Важно! При оценке своих возможностей заказчику следует ориентироваться на средние цены по району и типу дома. Потом что в начале поиска "варианты есть", но при близком знакомстве обнаруживаются существенные недостатки: история собственности, условия продажи или другое. И если сразу смотреть на средние цены, то вероятность успеха значительно выше. Как обычно, реальный выбор составляет около +10% стоимости от первоначальных ожиданий.

Заказчик при наличии риэлтора не просто перебирает фотографии, но и получает массу знаний о районах, домах и квартирах, их недостатках и преимуществах. Узнает об особенностях проведения сделок и их влиянию на стоимость объекта.

Риэлтор обзванивает предложения из базы: большое количество предложений (иногда более половины) - информационный мусор, состоящий из давно проданных объектов, фантомов для привлечения клиентов и предложений с устаревшими данными. В беседе уточняются как характеристики объекта, так и условия сделки и форма оплаты. По списку "живых" и подходящих объектов риэлтор организовывает время просмотров и приглашает своего заказчика.

Просмотры и переговоры

Покупатель смотрит квартиру на соответствие своим основным требованиям - географическое расположение, площадь, планировку и состояние. Риэлтор же на просмотре уже планирует сделку, и часто после первой беседы с продавцом риэлтор может с уверенностью сказать, стоит ли покупать данный объект и возможна ли сделка: риэлтор оценивает как правоустанавливающие документы на квартиру, так и обоснованность цены и условий сделки, и способность продавца выполнить свои обязательства и совершить сделку. Также риэлтор добавляет свое видение вторичных факторов, которые упускает покупатель - техническое состояние дома и подъезда, расположение окон, уровень шума, соседей и развитую инфраструктуру в районе. Вместе работая над одной целью, покупатель и риэлтор имеют возможность более объективно оценить объект, сопоставляя свои суждения.

Присутствуя при разговоре с продавцом, риэлтор управляет беседой, чтобы поддерживать ее в позитивном и информативном ключе, не позволяя свалиться в бессмысленный бытовой разговор. Риэлтор соблюдает психологическую дистанцию "продавец-покупатель" при беседе, что позволяет вести деловой торг о цене и условиях сделки.

В большинстве случаев можно торговаться о скидке. Обычно это незначительная скидка, потому что предложения в интернет-базе легко охватывается взглядом. И разброс цен крайне низок. Хорошая квартира с правильными документами и простыми условиями продажи не будет продаваться по минимальной цене. Наоборот такая квартира будет дороже тех, где есть какие-то недостатки. В оценку привлекательности также входят: условия проведения сделки со стороны покупателя: сроки выхода на сделку, форма оплаты, кредитные деньги и другие. Эти условия обязательно оговариваются при устном заключении соглашения по продаже.

В процессе переговоров риэлтор более сосредоточен на оценке всех факторов вкупе и прогнозировании успешной покупки. Если обнаруживается фактор, который может нарушить сделку или ожидания заказчика, то это обязательно должно быть поднято и обсуждено заранее. Чем раньше вскрываются все "острые углы" - тем более спокойно проходит сделка!

Соглашение об авансе

Этот этап я считаю самым важным, причем и для покупателя, и для продавца. Важность заключается в том, что на этом этапе моделируется будущая сделка, определяются и фиксируются письменно все существенные условия купли-продажи. Если какая-либо из сторон нарушает договоренности и ухудшает условия, то другая сторона может отказаться от сделки и потребовать или удержать авансированные деньги.

Если какая-то из сторон представлена агентством недвижимости, то встреча происходит обычно в офисе. Если обе стороны представлены частными специалистами, то встреча может быть как и в самой квартире, так и в "нейтральных местах" - кафе и МФЦ. Выбор местра встречи никак не влияет на юридическую силу соглашения об аванса, но если это встреча в офисе, то может быть удобным не только наличие копировальной техники, но и консультация опытного руководителя в спорных вопросах.

Продавец и покупатель могут быть лично, а могут наделить полномочиями своего представителя. Все предпочитают личную встречу обеих сторон - нет "испорченного телефона", но если личная явка не возможна, то для соглашения об авансе достаточно доверенности в простой письменной форме (нотариальная форма на авансе совершенно излишняя). При этом особое внимание к полномочиям продавца, а не покупателя.

При этом самих схем оформления договоренностей и закрепления деньгами существует несколько. Правильных, безопасных и безконфликтных из них гораздо меньше количества допускаемых гражданским кодексом. И даже извентые бренды часто предлагают схемы оформления договоренностей не соответствующие гражданским нормам. В таких случаях риэлтор знает практику и риски оформления разных схем, способен объяснить их и выбирает надежную.

Существенные условия соглашения об авансе:

1. Предварительный договор / договор о намерениях / соглашение / расписка - у всех различные нормы применения. Если по предварительному договору осуществлен платеж, то он становится "основным договором". Я предпочитаю и рекомендую "соглашение об авансе".
2. Аванс / задаток / обеспечительный платеж - также различное значение. Задаток подразумевает возврат в двойном размере, если продавец отказывается от сделки. Если установлен однократный возврат, то уже не отличается от аванса. Обеспечительный платеж по-умолчанию соответствует ожиданиям продавца и покупателя. Аванс требует дополнительного условия по возврату, но является часто встречается мне. Важно, что сторонам стоит сосредоточиться на самой сделке, а не настаивать на кратном возврате внесенных денег - также кратно увеличивается конфликт по его возврату!
3. Описание объекта недвижимости - подробные характеристики помещения и всего здания, наличие других собственников, зарегистрированных лиц, неузаконенной перепланировки, оставляемое имущество и так далее. В случае, если в ходе проверки окажется, что сообщались неверные сведения, то это возможный повод для изменения цены или отмены сделки.
4. Стоимость и форма расчетов - важные условия сделки. Заемные средства ограничивают некоторые условия сделки. И если одна из сторон хочет провести сделку в конкретном банке, то это также фиксируется письменно.
5. Сроки выхода на сделку, освобождения и передачи квартиры. В дальнейшем эти условия прописываются в договоре купли-продажи. Но уже на этапе внесения аванса эти сроки должны быть определены. Потому что часто оказывается, что "нормальные" сроки для продавца и покупателя совсем разные: например, продавец планирует передать квартиру через месяц, а покупатель хочет получить ключи уже через 3 дня. Поэтому заранее согласовав ожидания сторон можно избежать серьезного конфликта в будущем.
6. Альтернативная или свободная продажа, обременения. Значительная часть квартир на рынке продаются как "альтернатива", т.е. с единовременным приобретением другой квартиры. Это позволяет продавцом рассчитывать на гарантированное решение квартирной задачи. Но не все покупатели могут позволить себе альтернативную сделку.
   Подробно об альтернативной сделке вы можете узнать из статьи - Что такое "тип продажи альтернатива"?
   Альтернативные квартиры часто могут продаваться не просто с выбором объекта, но и разрешением органов опеки, попечительства и патронажа. Или в случае неисполненной ипотеки условием может стать обременение банка. Согласитесь, что это существенные условия, которые должны быть закреплены в соглашении об авансе.
7. Предоставление дополнительных документов. Конечно, с основными документами на собственность покупатель знакомится до внесения аванса - правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, паспорта собственников. Но некоторые документы могут отсутствовать на момент внесения аванса, и они должны быть предоставлены не позднее нескольких дней до предполагаемой сделки. Ниже перечислены документы, которые обычно предоставляет продавец помещения.
8. Размер аванса и расписка о получении. Внесенный аванс является частью оплаты квартиры, и сумма итогового расчета уменьшается на сумму аванса. Аванс зависит от требований продавца и практики рынка, обычно в Москве это сумма в 30-50 тысяч рублей. Сумма может быть и больше, если присутствует "цепочка" квартир, и несколько сделок связываются авансами. Также обычным является увеличение суммы аванса в день сделки, что фиксируется в договоре купли-продажи.

Проверка квартиры и продавца

Риэлтор, юрист, нотариус, сотрудник банка или МФЦ, страховая компания - кто прав?! Казалось бы документы на квартиру в наличии, черным по белому написана кому принадлежит, и вся эта толпа "специалистов" только создают ненужный шум из ничего. Покупатели без риэлтора на этом этапе обычно теряют понимание задачи и выбирают "кому отдаться" в соответствии с своим мировоззрением. Самое обидное, что здесь как в лотерею: отсутствие грамотного специалиста может закончится успешной сделкой, и "сам себе риэлтор" будет кичиться успехом и соблазнять других покупателей. А может и "настоящий специалист" проверить так, что мама не горюй!

Юрист - это обобщающее название профессии, например, как врач или педагог. У юристов множество специализаций: по гражданским делам, по уголовным делам, по трудовым вопросам, по кадрам и т.д. Покупателю требуется опыт в недвижимости. Причем, если речь идет об объекте недвижимости в Москве, то опыт желателен в недвижимостьи Москвы. Потому что в разных регионах документы имеют различия, и способы получения не всегда очевидны. Необходимые юристы набирают опыт в агентствах недвижимости, ежедневно сталкиваясь с новыми задачами и обмениваясь профильным опытом. Нанять такого юриста отдельно от полного комплекса услуг достаточно сложно, потому что с клиентом обычно контактирует риэлтор агентства.

Нотариус занимается нотариальными задачами, и сделки с недвижимостью занимают только небольшую часть работы. Нотариус принципиально не изучает всю историю объекта недвижимости, а сосредотачивается только на проверке записи собственности и определении право- и дееспособности участников сделки. При этом нотариусы не занимаются организационными вопросами сделки. Их задача только в договоре и очень редко в расчетах и регистрации.

Очень популярна в нашей стране "проверка" в ипотечном центре банка. Казалось бы квалифицированные специалисты "известного банка" хорошо проверят покупаемый объект недвижимости, тем более что банк принимает его в залог на многие годы. Но в реальности банк ограничен документами, которые могут быть получены только официальным образом. И часть истории квартиры скрыта от банка "для служебного пользования". А часть документов банк не может требовать с продавцов, так как они не имеют только косвенное отношение к недвижимости. При этом банк не планирует оказывать услуги по глубокой проверке: проверяет "для себя", а именно в той части, чтобы гарантировать возврат ипотечного кредита (который сильно меньше стоимости квартиры!). Также банковские сотрудники не занимаются консультированием и организацией сделки.

Отдельным анекдотом проходят "консультации специалистов МФЦ" или в лучшем случае "специалистов Росреестра". Да, я иногда сам уточняю некоторые вопросы, но это касается только вопросов подачи документов на регистрацию в нужной форме и их полноте. Никакого отношения к проверке истории квартиры, дееспособности продавцов и организации сделки и расчетов такие консультации не имеют.

Есть отдельная категория специалистов, которым можно полностью доверять, - сотрудники страховых компаний. Конечно, речь про компании, которые делают "титульное страхование", не все страховые берутся за такую задачу, а некоторые делают только в рамках ипотечных сделок (то есть сильно проще). В рамках выделенной услуги титульного страхования специалисты "копают" также глубоко в документы как и правильные риэлторы. Единственным минусом является то, что переговоры и организация сделки и расчетов - не их задача. Но с ними бывает очень полезно пообщаться ДО СДЕЛКИ.

Не все риэлторы одинаково полезны! Если вы платите СВОЕМУ риэлтору, то вы можете с него требовать качество проверки. Если же комиссию риэлтора платит другая сторона, то кому риэлтор оказывает услугу?! Правильно! Потому вам следует нанять СВОЕГО риэлтора, и спросить его о том, как вам сэкономить на сделке.

Также риэлторы сильно отличаются друг от друга, как и их клиенты. Потому важна не количество дипломов риэлтора, а то, как вы его понимаете, и как он вас. Если общение не строится, то не нужно учить риэлтора работать, а он не должен критиковать. Нужно просто найти своего риэлтора, с которым общение будет простым и понятным.

При начале работы следует держать в голове, что сделки все уникальны, а законы и порядки меняются. И риэлтор может не сталкиваться ранее с вашей задачей. И заказчик разделять ответственность по сделке хотя бы в финансовой части. Потому если риэлтор не может объяснить последовательность действий в конкретных случаях, то стоит сделать шаг назад и оценить риски.

Что я предлагаю своим клиентам по проверке квартиры и продавца? Если история квартиры простая, и собственные знания и опыт позволяют мне с уверенностью раскрыть историю квартиры и обоснованно утверждать о надежности и "юридической чистоте", то я делаю это. Если же попадается квартира со сложной историей, то я привлекаю известного и хорошо зарекомендовавшего себя в отрасли недвижимости юриста.

Так я вижу высокое качество услуги - сотрудничество риэлтора и опытного юриста. Независимый юрист оказывает качественную консультацию, а риэлтор обеспечивает достижение конечной цели клиента - приобретение надежного объекта. И здравый смысл помогает риэлтору и покупателю выбрать оптимальное соотношение цены квартиры и надежности права собственности продавца.

Проверяются квартира и продавец. У квартиры проверяется история появления и перехода прав собственности. Если какая-то предыдущая сделка была произведена с нарушением чьих-то прав (например, прав несовершеннолетних лиц при приватизации), то это может ограничить права покупателя во владении объектом недвижимости. Если же сделка была проведена с нарушением закона, то потенциальный покупатель может потерять полностью право владения и потраченные собственные средства.

Проверка продавца производится с целью проверки правоспособности и дееспособности, которые также могут повлиять на право владения приобретенным объектом недвижимости. Также продавец должен обладать действительным паспортом для проведения сделки. Если паспорт продавца недействителен (например, срок замены паспорта приходится на время сделки), то требуется согласовать такую дату сделки, чтобы продавец смог обеспечить себя действительным паспортом. Также проверяется семейное положение продавца: запрашиваются дополнительные заявления, согласия и обязательства.

Сделка и взаиморасчеты в банке

Условия проведения сделки и расчетов определяются еще при авансировании сделки, и в дальшейшем в процессе подготовки сделки только уточняются. Существенные изменения условий сделки может привести к невозможности проведения сделки и отмене соглашения, возврату (или нет) аванса, дополнительным расходам и нарушению сроков выхода на сделку:

• Форма оплаты (наличная или безналичная) и банк расчетов - это важно. Деньги часто рассматриваются владельцем только в одной из форм, и перевод в другую может привести к жесткому отказу от сделки.
• Изменение условий "довнесения аванса" (дополнительное авансирование до сделки) также могут быть неприемлемым для другой стороны. Часто комиссию риэлтор получает именно в виде довнесения аванса, и уменьшение повлечет конфликт с риэлтором другой стороны, который может настроить своих клиентов на отказ от сделки. Больше стоит смотреть на изменение формы довнесения, поменять с наличного взноса на ячейку.
• В некоторых случаях несвоевременное предоставление дополнительных документов может повлечь на отнесение части денег с дополнительным условием. Это также должно быть согласовано до сделки.
• В любом случае с деньгами и их передачей связаны основные вопросы продавца и покупателя. Потому необходимо обсуждать во всех подробностях, снакомить со схемой движения денег, временными рамками и условиями передачи.

При подготовке риэлтор организует время, место и участников. При возможности риэлтор записывается на конкретное время проведения сделки в банке. Также риэлтор проверят наличие достаточного количества банковских ячеек, доступных переговорных и извещает заинтересованные стороны.

На сделке риэлтор проверяет условия доступа к банковской ячейке: закладываемые денежные средства принадлежат покупателю, и крайне важно обеспечить их получение в случае отказа в регистрации договора купли-продажи.

Сделка - кульминация усилий и покупателя, и продавца, и риэлторов! Стороны встречаются в банке для подписания договора купли-продажи, замораживания денежных средств в банковской ячейке (или аккредитиве). При этом все сильно нервничают - это всегда большое событие в жизни! Необходимо поддерживает позитивную атмосферу и конструктивно решать возникшие вопросы. Хорошее настроение на сделке является частью хорошей покупки.

Регистрация договора купли-продажи

В Москве для регистрации договоров купли-продажи часто привлекают профессиональных посредников - регистраторов.Услуги регистраторов оплачиваются отдельно от комиссии риэлтора, так как это сторонняя услуга. Заказчики за свои деньги получают надежность и комфорт отношений с Росреестром. На фоне крупной суммы замороженных в банке денег и риска приостановки регистрации по любому основанию стоимость такой дополнительной услуги вполне комфортна.

Наиболее важная составляющая услуг регистратора - сохранение общего срока регистрации, если в пакете документов обнаруживается ошибка или недостающий документ. Такие ошибки проверяются заблаговременно, если время для их исправления, и обнаруженная ошибка не приводит к приостановке на 3 (три!) месяца - конечный срок регистрации остается прежним. Это важное обстоятельство для взаиморасчетов, когда аренда ячейки/аккредитив заключаются на 1-2 месяца. Приятым бонусом добавляется оперативная передача документов из Росреестра назад к заказчику (пара дней).

Сроки регистрации в Росреестре зависят от формы сделки и способа подачи.

• Нотариальная регистрация и подача через нотариуса - 3 рабочих дня + курьер.
• Электронная регистрация сделки и подача через банк - обычно 3 рабочих дня.
• Простая письменная форма с ипотекой - 5 рабочих дней + курьер.
• Простая письменная форма без ипотеки - 10 рабочих дней + курьер.
• Иногда в Росреестре случаются сбои и постоянно совершенствуется программное обеспечение - поэтому здесь указан планируемый срок регистрации!

Покупатель, продавец и риэлторы следят за своевременной подачей документов на регистрацию - срок отсчитывается от подачи. Обычно документы подаются в день сделки. Далее участники по окончанию регистрации получают договора с отметкой Росреестра. Обычно на встрече после регистрации стороны осуществляют взаиморасчеты: расписка о получении денежных средств обменивается на ключи от банковской ячейки. Если же деньги в безналичной форме, то встреча по расчетам уже не требуется.

Освобождение и передача квартиры

Обычно к этому этапу расчет по покупке уже завершен, и покупатель получил деньги. То есть покупатель исполненил своё обязательство по оплате квартиры. Далее продавец исполняет свои обязательства по договору - осуществляет освобождение квартиры от имущества и передачу по акту.

Юридическое освобождение квартиры - это снятие с регистрационного учета всех лиц, потерявших право пользования помещением по договору купли-продажи. Освобождение подтверждается предоставлением выписки из домовой книги по адресу квартиры или встречной выписки (регистрации сразу по новому адресу). Часто бывает, что продавцы снимаются с учета еще до сделки, но не менее часто снятие с учета переносится на более позднее время. Срок снятия всех зарегистрированных лиц в квартире фиксируется в договоре купли-продажи. И в ряде случаев может быть заморожена достаточно крупная сумма денег "под выписку", чтобы стимулировать продавцов к надлежащему исполнению обязательств.

Физически квартира освобождается от предметов обихода, мебели, если передаваемое имуществе не было условием сделки. Срок освобождения зависит от наличия других объектов недвижимости в сделки: если квартира пустовала до сделки, то срок обычно 2-3 дня, иначе - 2-3 недели.

В оговоренный день стороны вновь встречаются - уже на передаваемом объекте недвижимости: снимаются показания счетчиков, проверяются оплата коммунальных услуг и другое на день фактической передачи. Передаются ключи от квартиры и подписывается передаточный акт, который является подтверждением передачи квартиры в соответствии с договором купли-продажи.

Риски при покупке квартиры и их минимизация

Задача покупателя – обменять свои деньги на объект недвижимости, которым покупатель будет владеть длительный период времени (или продаст). Потому сделка по покупке должна состояться, и право собственности покупателя должно быть неоспоримым. Познакомьтесь с видами риска для покупателя и способами их минимизации - статья Риски при покупке квартиры и их минимизация.