Отзыв на Яндекс.Аренду и Мск-аренду вообщеРиэлторский взгляд на арендный рынок недвижимости Москвы
В статью легли вопросы друга о Яндекс.Аренде, ЦИАНе и комиссии. За некоторое время и несколько консультаций и сделок набрало сь достаточно материала для новой ликбез-лекции. Хотелось бы претендовать на системный анализ рынка аренды. Но это многовато для одной статьи. А здесь моя основная задача - ликбез и личное мнение! Система - это элементы и связи между ними. Система изучается в статике (состояние на какой-то момент времени) и в динамике (развитие во времени) - тут попытка выглядеть как анализ системы.
Забегая вперед скажу, что Яндекс.Аренда выглядит более реальной системой, чем цифровизация сделки в купле-продаже. Аренда - это обычно шаблонные сделки, которые реально оцифровать (и налицо продукт от Яндекса). Но в аренде противоречия между участниками заметно острее. При этом участники аренды обычно также не компетентны в сделке как и в купле-продаже, но работа "на повышение компетенций участников" не предусмотрена в продукте. Прямо скажем, что даже если все стороны говорят по-русски, то это не означает, что они понимают друг друга.
Немного истории
Свою первую сделку по аренде жилья в Москве я сделал в январе 2007 года. И существовавшие тогда правила рынка (а сам рынок сформировался значительно раньше) почти не претерпели изменений на сейчас. Если коротко, то основная схема: "ЦИАН + 2 суммы собственнику + 50% комиссия" является актуальной и сейчас. Примерно на период первой моей арендной сделки уже был известен ЦИАН (я же его как-то нашел!), а газеты уже были не популярны. Ну и мошенничество всегда махрово цвело!
Если арендатор находил риэлтора по объявлению или рекомендации, то формула превращалась в "2 суммы собственнику + 100% комиссии". Как и сейчас! То есть менялось отношение к услуге риэлтора, но сама схема арендной сделки справедлива и сейчас. Существенным изменением является то, что сейчас нет такого хаоса, мошенничества, обмана и непорядочности - и это большей частью заслуга только профессиональных участников рынка!
Длительное время состав участников рынка оставался постоянным: собственники и их квартиры, арендаторы, и ЦИАН и другие системы. Именно "ЦИАН и другие", нет смысла вспоминать другие информационные системы по аренде.
ВАЖНО! Кто-то непременно захочет упомянуть "через друзей и какие-то группы". Я скажу - это не рынок!. У рынка есть собственные границы, правила и ДЕНЬГИ. А вся кое другое - это лотерея, волшебство, чудо, но не рынок! А чудеса не подлежат анализу и учету!
Из каких-то реальных участников можно назвать только Авито - но он всё еще неинтересен на рынке Москвы. И я не вижу интересных драйверов развития Авито в недвижимости. Фишка недвижимости в том, что это сложный высококонкурентный рынок с крупными участниками и даже местами элитарный, но не барахолка. В Авито квартира в одном ряду с чапельником - ну чё, шикардос, товары одного класса!
В купле-продаже сильным новичком является ДомКлик от Сбера, но его преимущества являются его же недостатками. Яндекс.Недвижимость мощно выдвинулся, но потерял лицо, когда насосал "мусорных" объектов с левых сайтов. Оперативная модерация базы - ключ к клиентам!
Яндекс.Аренда - новый участник, который хочет выделиться. Потому он предлагает новшества: "Без комиссии" и формализованное общение с собственником через свою информационную систему. Но при этом следует помнить, что рынок аренды очень инертен и не собирается меняться так быстро как гаджеты и мысли IT-шников.
Участники рынка аренды
Собственники - источники объектов в базе предложений, не обладают специальными знаниями. Можно разделить на две группы: 1 - желают денег и спокойствия, 2 - имеют желание УЛУЧШИТЬ МИР своей особенной квартирой, имеют мобильник с фотокамерой, приложение и свободное время.
Длительное время вторые не могли самостоятельно выкладывать объекты в базу предложений и остро переживали это обстоятельство. С недавнего времени они могут свободно размещать объекты в базе и тем вредить рынку. Вредить в первую очередь - себе (личная нервная система), потом - риэлторам (добавляют хаос к уже присутствующему) и далее арендаторам (ложные надежды) и владельцу ресурса (конфликты).
Я лично отношусь позитивно ко всем собственникам. Первые приносят доход и добрые эмоции от успешных сделок. Вторые настолько пугают рынок, что участники сами склоняются к профессиональным услугам.
Арендаторы - потребители объектов в базе предложений и основной источник дохода для всех остальных участников. ВАЖНО! Не обладают специальными знаниями, чем пользуются все остальные участники. Можно разделить на две группы: 1 - нет времени, не гото вы нести в одиночку стресс от сделок и готовы платить за участие риэлтора; 2 - все остальные. Важно, что первая группа несет в принципе все те же риски, что и без риэлтора, но вероятность этих рисков существенно ниже (но отлична от нуля). И дополнительно риск снижается рекомендованным "проверенным" риэлтором (вечное "сарафанное радио", но риски также отличны от нуля). Риски - это достаточно большая тема: в основном это потерянное время и сильный стресс, иногда добавляется потеря некоторых денег и совсем редко потеря всех денег, выделенных на аренду жилья.
Вторая группа частично состоит из "оптимизаторов", которые находят "знакомых" риэлторов или "опытных" друзей или упрощают сделку до "друзья посоветовали". Эту группу можно обобщить как "решение принимает кто-то другой".
Особняком стоят "сами себе риэлторы" (ССР) - арендаторы, которые оказывают риэлторскую услугу сами себе. Иногда "медвежью"! Да, я сам находил жилье без риэлтора. Основная проблема - осознание своей роли на рынке аренды, а также принятие не только прав, но и обязанностей. И тут можно разделить на "которые учатся", и "которые учат" - эту особую категорию составляют неопытные участники с убеждением "нам дана ИСТИНА в первоисточнике!": придумывают новые значения терминов, учать профессионалов их работе, запрашивают невозможные гарантии и так далее... Такие персоны - основной источник конфликтов и анекдотов в отрасли!
При этом я активно склоняю всех собеседников к самостоятельному участию: окунуться в арендный рынок Москвы - невероятное приключение. И если имеется контакт толкового риэлтора, то всегда можно получить нужную поддержку. Самостоятельно провести сделку аренды - отличный способ провести время весело! Но есть ограничения: время, деньги и специальные условия.
Риэлторы - источник услуг, а также источник специальных знаний, географической карты, путей метрополитена и общественного транспорта. Также это люди, которые видели самые различные виды документов на собственность (и, если везет, то не только видели, но и читали!). И, что более важно, видели и разговаривали с самыми разными людьми в сделках аренды и сталкивались с разными ситуациями (опыт!). И, что н емаловажно, являются источниками деловой этики рынка недвижимости (иногда источник отравлен и высокотоксичен!).
Риэлторы делятся на две большие группы. Первые профессионалы обладают специальными знаниями, могут произвести проверку документов, имеют достаточно объемный договор аренды, пункты которого могут даже объяснить. Также могут провести расчеты по аренде по различным схемам. И знают кучу отмазок, чтобы вежливо отказать не навредив (и не нагадив в отношения!). Именно такие риэлторы делают рынок аренды более-менее надежным, реальным и скучным.
Риэлторы-художники. Мало что знают, зато "много могут" и этим пользуются в свое удовольствие и творчески (!): комиссия в 100% на ровном месте и без расписки, договора на одном листочке, встречи без документов или с левыми людьми, отсутствие важной информации, присутствие ненужной информации, хамское общение, несвоевременно назначенный встречи или их поздняя отмена, другие невыполненные или невыполнимые обещания... Это все еще риэлторы, потому что "услуга оказана", но большие претензии в незнании и нарушении правил деловой этики - ведут себя как случайные пассажиры! Риэлторы первой группы сетуют именно на соблюдение этики, потому что "риэлторство" - в первую очередь ремесло, а уже потом творчество.
Кроме этого, я выделяю "риэлторов от купли-продажи" и "риэлторов от аренды". Первые основным видят глубокую работу с клиентами и неконфликтную отработку контактов. Вторые нацелены на успех, который измеряют как "деньги в кармане / затраты времени". Типажи легко различить по первому же контакту.
Мошенники - это НЕриэлторы, потому что услуга НЕ оказана - основной признак мошенничества! Остальное - детали.
Информационная система - ЦИАН и другие. Пытаются заработать на формализации контактов на рынке недвижимости. ЦИАНу это удалось, но скорее исторически из-за инертности рынка, чем качественным решением задач: удачные решения есть, а реализация посредственная. Другие информационные системы завидуют, но не могут предложить что-то более интересное.
Яндекс.Аренда - в первую очередь НОВИЧОК! Очевидно, что продукт рассчитан "на арендатора" - как наиболее обиженного участника рынка аренды. Но я вижу ошибку в том, что исключены профессиональные риэлторы. Создатели продукта сделали акцент на формализации отношений и типовой договор, забывая, что нюансы аренды кроются в людях - "слабое звено"! В заявленных функциях Я.Аренда "модерирует" контакты собственника и арендатора, но по договору Я.Аренда не является стороной договора (как и обычные риэлторы) - а фаза знакомства и переговоров (участок работы риэлтора) имеет критическое значение для успеха (успех - не только заключение договора, но и последующее безконфликтное проживание и расторжение через много месяцев!).
Кто и сколько платит?!
Клиенты - те, кто ЗАКАЗЫВАЕТ услугу. То есть это не собственники или арендаторы, а те, кто связываются с риэлтором (источник услуги), описывает свои пожелания и ОПЛАЧИВАЕТ произведенную работу. Оценка стоимости услуг сложилась очень давно (50/50), но в свете того, что рынок принадлежит слишком многим и иногда случайным участникам, то каждый имеет свое видение.
В Москве исторически сложилось, что аренду платит арендатор. Исторически - это несколько десятилетий назад! То есть спрос превышает предложение: количество желающих "выгодно снять" всегда превышает количество "интересных предложений". На фоне такого дефицита сложилась ситуация "деньги идут от арендатора" (или покупателя в купле-продаже). Все деньги, которые участвуют в сделке, являются деньгами арендатора!
Позже за несколько десятилетий появились классы жилья, где предложение превышает спрос: бизнес, элит, премиум. Так маятник качнулся в другую сторону, и комиссия риэлторов оплачивается из дохода собственника. Но при этом все равно речь только о "деньгах арендатора".
Из-за тог о, что "за все платит арендатор", то у арендатора возникает иллюзия, что он имеет стратегическое преимущество. Повторюсь, - иллюзия. Все стороны договора равны. И каждая сторона может разрушить сделку!
Первоначально в сделке было 2 риэлтора - "риэлтор собственника" и "риэлтор арендатора". Между собой они делили добытые у арендатора деньги. Обычно 50/50, иногда 70/70, или в других пропорциях. Сейчас часто в сделке можно наблюдать только одного профессионала. И он исполняет только одну из указанных ролей. Обычно это риэлтор "от собственника": при прямом контакте арендатора он проводит сделку "со стороны заказчика в пользу обеих сторон". Но при этом конфликт интересов решается в сторону заказчика: может быть скрыта какая-то важная информация, не предоставлены какие-то документы, в переговорах могут отсутствовать какие-то стандартные решения ситуаций или решение будет принято в свою сторону.
После того, как база предложений стала не только отрыта, но и широко известна, внимательно наблюдаем за руками,... - тадам! у арендаторов появились прямые контакты риэлторов-"от собственников", а при некотором везении и самих собственников... и при отсутствии специальных знаний и деловой этики (элитарность никто не отменял!)... офигели в первую очередь "сами себе риэлторы" - им выставляли 100% комиссии (они же не профи) или просто бросали трубки и хамили раздраженные профи... а потом ЦИАН дал таким "спецам" возможность выпустить раздражение в отзывах... ох!..
О наболевшем! Об "отзывах об услугах" ЦИАНа. Любитель, которому нахамили, не является заказчиком, и ему НЕ оказывается УСЛУГА, и потому он не может претендовать на "отзыв". Он выступает "профессиональным участником рынка" - должен обладать специальными знаниями, соблюдать деловую этику, и обладать таким профессиональным качеством как стрессоустойчивость! И потому речь должна быть не об "отзыве", а об "управляемом конфликте" внутри самой системы. Ведь это информационная система решила, что она будет оценивать участников системы и соблюдение этики! Но в отзывах мы видим много чего, кроме слов благодарных клиентов.
ВАЖНО! 50% скидки в ЦИАН - это ожидание риэлтора встретить на сделке коллегу или НЕ МЕНЕЕ ПОДГОТОВЛЕННОГО арендатора. Не клиента! А именно человека, обладающего специальными знаниями и соблюдающего деловую этику.
Таким образом, арендатор в обычной схеме "2 суммы + 50%" не заказывал услугу, не является заказчиком и не может оценивать работу профессионала. Арендатор оплачивает "общие условия" договора. На каком-то этапе может обсуждаться как "условие договора", но только в рамках "все стороны договорились". При этом арендатор получает полную услугу профессионала, от "удаленной презентации" (фотки, видео), дополнительную информацию по контакту, организацию встреч, и переговоры в "деловых рамках", а также базу знаний по нестандартным решениям ситуаций (оплата, ключи, исправление недостатков).
Яндекс.Аренда. В схеме "2 суммы + 0%" арендатор искренне понимает, что он оплачивает аренду конкретной квартиры. Но за скобками остаются переговоры и конфликты. Будет ли Я.Аренда ра зруливать непонятки - непонятно. А ситуаций, где собственник и арендатор "на одной волне" - пренебрежительное малое количество, потому запасаемся попкорном!
Сколько платит!?
Тут одинаково мутно и у ЦИАН, и у Яндекс.Аренда. Мне часто звонят люди, которые не различают "коммунальные услуги" и "счетчики". Стоит ли упоминать другие услуги: телевидение, интернет, консьерж, охрана... Или "капремонт" - это коммуналка или нет?!
В общем тут должны быть однозначны термины с комментариями. И если ЦИАН вообще не лезет в тему договора, то Я.Аренда лезет. И вынуждена будет проводить "разъяснительную работу". И если будет объяснять так себе, то дискредитирует себя как профессиональный участник.
И отдельно нужно посмотреть на "ущерб по вине", "естественный износ", "скрытые недостатки", "имеющиеся на момент заключения договора неисправности". А еще есть "устранение недостатков" - кто это берет на себя?! Я.Аренда предендует на "для подписания договора встреча с собственником не требуется" - это очень мутная тема, которая к тому же достаточно слабо описана в договоре аренды.
Также договор в основном написан в пользу арендатора и только иногда в пользу собственника. А "неопределенностей" через край. Предупреждение за 3 дня для однократного посещения - а многие ли могут обещать встречу за 3 дня?! Не раскрыта тема субаренды и левых жителей - как разруливается конфликт?! И очень часто собственники вообще не следуют договору... как впрочем и арендаторы со своей стороны. Обычно стороны начинают читать договор, когда конфликт доходит до крупных сумм.
Интересно и многообещающе не раскрыта тема одностороннего расторжения договора или расторжения при неоплате. При 0% депозита кто будет оплачивать собственнику период между "деньги не пришли" и "акт возврата имущества"?!.. Яндекс?! чёт я сильно в этом сомневаюсь.
Арендатору также стоит внимательно следить за своими обязательствами. На арендатора безусловно вешается небесплатная страховка, но больше меня напрягает мутная схема передачи имущества. Если в "обычной" ситуации все разруливается "между людьми", то здесь "решает система", и я предполагаю недовольных клиентов как в том же пре словутом каршеринге.
О страховке! Не все случаи являются страховыми! Глубоко не копал, но повреждение по пьяни или фейерверку точно не будет страховым. И весьма вероятно, что страховка не покроет все конфликтные ситуации. А в договоре я не нашел подробного алгоритма разгруливания конфликтов.
Ох! Чуть было не забыл налоги! Платежи через систему - извольте уплатить НДФЛ 4-13% (30% для нерезидентов). Вероятно, что Я.Аренда задумывалась для "белых рантье", но много ли таких в реале?!
Резюме
Подведу промежуточный итог. Как наберу новую информацию, то буду просто править статью.
Яндекс.Аренда - в любом случае хорошо! Схема работы рассчитана на продвинутых, но скупых арендаторов, которые в любом случае не являются целевой группой клиентов для профессиональных участников. Системой вычеркивается роль личности в сделке, а она невероятно высока - это "слабое звено" нового продукта, и любой неудачный опыт будет отпугивать людей. И при этом люди будут больше ценить индивидуальную услугу.
Новый продукт способствует повышению собственной компетенции арендаторов. Новые заказчики у риэлто ров будут более четко заявлять свои ожидания. То есть риэлторы заполучат более грамотных заказчиков.
Рынок в любом случае остается очень инертным. Клиенты часто не разбираются в географии Москвы вообще, а иногда и просто в картах. Для принятия решений большинству людей остается важным личный контакт и встреча. То есть Я.Аренда - это "игровая" форма реального рынка, и сможет заманить каких-то игроков, которые просто гонятся за новизной... ну и технарей-интровертов!
Сам рынок аренды слишком насыщен неопределенностями разного рода. И изменение ожидаю только в скорости реакции карательных модерирующих органов внутри информационных систем. Не вижу ни одного шанса, чтобы собственники и арендаторы смогли массово решать квартирный вопрос без профессиональных участников.