Что такое "Собственность менее 3 лет"?Термины и определения

Срок исковой давности

Если право собственности предполагает конфликт (например, наследство 2-й очереди по закону), то первые 3 года собственности имеется существенная вероятность оспаривания сделки третьими лицами. И покупатель не сможет надежно узнать о налиичии/отстутствии конфликта: на момент сделки исковое заявление в суд может только составляться или подаваться.

Даже по истечению 3 лет срок исковой давности может быть восстановлен, но для этого требуются дополнительное основание. По истечению 3 лет вероятность оспаривания права собственности резко снижается.

Основание права собственности

Существенное влияние на оценку рисков в собственности 3 лет являются документы, на основании которых собственник распоряжается недвижимостью. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся документы и обстоятельства.

• Наследство 1-й очереди по закону и наследство по завещанию внутри семьи. Риск больше из-за возможного занижения стоимости.
• Наследство 2+ очереди по закону. Риск появления неизвестного наследника заметно выше, и скорее стоит подождать, когда собственности "исполнится" 3 года.
• Наследство по завещанию к лицам, не являющимся членам семьи. Тут даже после 3 лет риски остаются существенными, а при менее 3 лет точно отказ от сделки.
• Приватизация менее 3 лет. Очень спокойные документы, риски легко контролируются.
• "Свежее" дарение внутри семьи. Всё ок, только проверить родство и дееспособность.
• Дарение вне семьи. Неоднозначно, очень вероятна завуалированная сделка купли-продажи. Часто встречается в долях. Существенные риски оспаривания права собственности.
• Судебное решение. Сам конфликт налицо. И вопрос за экспертами-юристами в недвижимости от "всё ок" до "всё плохо".
• Свежепостроенный дом с первичной покупкой. То есть инвестиционная квартира. Вполне обычная ситуация с низкими рисками. Обычно даже нет особых сложностей с занижением цены.
• Недавно купленная на вторичном рынке квартира. В самих документах может быть всё правильно, но возникают вопросы по обстоятельствам покупки и последующей быстрой продажи.
• Купля-продажа с ипотекой. Такая ситуация легко возникнет, если покупатель не справляется с платежами по ипотеке, риски по документам несущественные. Однако в сделке участвует банк, и удручающе часто это становится непреодолимым риском. Дело в том, что не все банки разрешают безопасную форму сделки, а небезопасная существенно влияет на стоимость квартиры. Также необходимо оценить платежеспособность продавца (могут быть другие кредиты) и историю объекта (возможные права несовершеннолетних, например).
• Реновация. Или договор мены с городом. В оценку рисков сделки следует включать риски в предыдущей квартире - если там проблемы, то эти проблемы переносятся на новый объект. Также достаточно мало практики в налогообложении, и я сталкивался, что продавцы настаивают на занижении, хотя есть разъяснение Минфина, что срок владения исчисляется по старому объекту.
• и так далее...

Важно! Срок владения объектом недвижимости ПРИ НАСЛЕДСТВЕ исчисляется с даты открытия наследственного дела - даты смерти наследодателя - а не с момента получения свидетельства о регистрации права собственности! При этом первые 6 месяцев с момента смерти сделка по отчуждению недвижимости вообще не возможна - еще не закрыто наследственное дело.

Важно! При покупке дополнительной доли (увеличению уже имеющейся доли в праве собственности) срок владения исчисляется с даты начала владения первой доли.

Налогообложение

Здесь речь идет о налоге на доходы физических лиц - доходом являются деньги от продажи недвижимости. Бывает еще "налог на имущество", который к сделке не имеет существенного отношения.

1. Право возникло при безвозмездной сделке

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. То есть продавец уплачивает 13% НДФЛ на "доход минус 1 млн вычета" в случае безвозмездного получения права собственности или "доход минус расход" в случае возмездного (покупка или обмен).

Если же праву собственности на безвозмездной основе исполнилось 3+ лет, то продавец имеет право на налоговый вычет равный полной стоимости проданного объекта недвижимости: налог есть, но равен нулю.

Пример:

Квартира была подарена внутри семьи и продана через 2 года по цене 11 миллионов рублей. Налогооблагаемая база составит [11-1=] 10 млн рублей, а НДФЛ составит [10*13%=] 1,3 млн рублей.

Бывают случаи, когда продавцов при свежей собственности несколько (например, доли в наследстве), и каждый рассчитывает получить по 1 млн налогового вычета на свою долю - НО! При продаже всей квартиры в одном договоре (обычная ситуация!) налоговый вычет в 1 млн предоставляется на весь объект и распределяется между всеми продавцами соразмерно их доли. Продавцы ммогут получить 1 миллион вычета на каждую долю, если каждую долю продавать отдельным договором. Но, во-первых, это уже нотариальная форма сделки и значительные расходы. И, во-вторых, организация такой сделки, регистрации и отдельных расчетов по нескольким договорам очень сложны. Такая форма сделки неизбежно отразится на цене продажи, и выгода такой схемы сильно сомнительна.

По возмездной сделке

Налогооблагаемая база возмездной сделки - это разница между доходом от продажи и подтвержденными расходами на покупку и улучшения объекта недвижимости. Если объект недвижимости был приобретен (или обменян - возмездная сделка!), то продавец в расходах, уменьшающих налогооблагаемую базу, может указать стоимость по договору купли-продажи и включить расходы на произведенные улучшения и расходы по ипотеке. Расходы должны быть уже совершены (оплачены) и подтвержены документально. Расходы по ипотеке должны быть фактически оплачены - проценты по кредиту "вперед на весь срок" не получится, только те, которые оплачены. Можно включить расходы по оценке и страхованию недвижимости.

Обратите внимание, что для возмездного основания возникновения права собственности предусмотрен срок владения 5 лет! Только потом продавец получает полный налоговый вычет в размере всей стоимости проданной квартиры.

Пример:

Квартира была куплена на начальном этапе строительства за 10,1 млн рублей. На момент продажи рыночная цена составила 14,5 млн рублей. Налогооблагаемая база составит [14,5-10,1=] 4,4 млн рублей, а НДФЛ составит [4,4*13%=] 0,570 млн рублей.

Таким образом даже при разнице стоимости в 4+ млн руб. налог составит более полумиллиона рублей - очень существенная сумма для продавца. И это очень заметная разница на современном высококонкурентном рынке недвижимости Москвы. В большинстве случаев собственнику экономически выгодно дождаться истечения необходимого срока владения недвижимостью.

Если же невозможно отложить продажу, то распространено занижение стоимости в ДКП. Такой способ имеет существенные недостатки, некоторые описаны ниже в соответствующем разделе. А сначала оговорю дополнительные обстоятельства, влияющие на налогообложение при собственности менее 3 лет.

Льготы и периодичность налогового вычета

Некоторые категории граждан освобождены от уплаты каких-то налогов. Таким образом, если вы имеете льготы, то стоит обратиться за консультацией в налоговые органы.

Кроме того, налоговый вычет обычно предоставляется один раз в налоговый период и только на один вид недвижимости. То есть стандартный налоговый вычет в 1 млн можно получить на одну квартиру и один гараж в течение налогового периода. Следующую продажу стоит перенести на январь следующего года.

Скидка при единовременном приобретении - миф!

Налоговая инспекция не оперирует такими понятиями как "скидка"!. Здесь малограмотные коллеги ссылаются на взаимозачет однородных платежей. Дело в том, что если покупатель имеет "право на возврат НДФЛ при покупке жилья" (максимум [2*13%=] 260 тысяч рублей), то можно "зачесть" встречные платежей. Но это не "скидка", и налог оплачивается. При этом "возврат НДФЛ" является возможным своеобразным доходом от продажи, никак не связанным с расходами от налогообложения продаваемой квартиры.

Единственное жилье продавца

Это изменение законодательства с 2021 года. Если квартира в собственности менее 3 лет, но является единственным жильем продавца, то продавец получает полный налоговый вычет. При этом, если это жилье является совместно нажитым имущество по Семейному кодексу, то квартира должна быть единственной и для супруга.

Собственник не является налоговым резидентом

Резидентом является тот человек, который проживает не менее полугода в течение календарного года (фискального периода). Именно налоговое резидентство! - следует отличать от "валютного резидентства". То есть в группе риска граждане РФ, проживающие временно или постоянно за границей. Исключением являются дипломатические работники и еще более редкие категории граждан.

Налоговый нерезидент оплачивает НДФЛ по увеличенной ставке 30%. При этом ему доступен налоговый вычет "единственное жилье".

В большинстве случаев когда продавец имеет или сохраняет постоянную регистрацию в РФ, то продает "на авось" с расчетом, что налоговые органы не узнают о его утрате статуса налогового резидента. Но по мере совершенствования ИТ-технологий этот способ становится достаточно рискованным. Налоги могут доначислить и предъявить в течение длительного периода! И этот подход сильно рискован, если продавец снялся с учета в РФ и стоит или будет стоять "на консульском учете" за пределами РФ.

Коммерческая и нежилая недвижимость

Всё описанное выше я привел по жилой недвижимости. По коммерческой у меня маловато практики. Знаю, что вычет в 1 млн не предоставляется. И налогообложение колеблется: 4% для самозанятых, 6% для ИП+"доходы", 13% для "обычных" граждан, 15% для ИП+"доходы минус расходы", 30% для нерезидентов.

Важно! Следует обратить внимание на статус самого объекта недвижимости. В случае, если жилое помещение использовалось для извлечения дохода (сдавалось в долгосрочный или краткосрочный найм), то налоговая может посчитать объект "коммерческой недвижимостью" и отказать в предоставлении налогового вычета!

Предоставление декларации и оплата НДФЛ

Декларация о НДФЛ предоставляется по окончанию налогового периода, то есть с 1 января следующего года. И должна быть сдана до 30 апреля.

Подать декларацию можно в личном кабинете сайта налоговой инспекции.

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

Кадастровая стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта в целях налогообложения, устанавливается в определенном государством порядке и пересматривается раз в год. Кадастровая стоимость не является рыночной (хотя и стремится к такой) и не связана с специализированной оценкой оценочных компаний (обычно для кредита в банке). Стоимость можно узнать по кадастровому номеру или адресу на сайте Росреестра.

В сделках с недвижимостью стоимость объекта недвижимости должна быть не ниже 70% от кадастровой стоимости. Даже правильно будет заметить, что стоимость в договоре купли-продажи собственности может быть и 1 рубль, но в таком случае налоговая инспекция в виде дохода примет сумму равную 70% от кадастровой стоимости.

Занижение стоимости в ДКП

Гражданский кодекс РФ предусматривает "свободу договора", когда участники сами определяют стоимость товара в договоре. И продавец в целях уменьшения налогооблагаемой базы может снизить стоимость квартиры. При этом разница между заявленной и фактически оплаченной стоимостью оформляется самыми разными способами.

В каких-то случаях это относительно безопасно для сторон, так как расторгнуть совершенную сделку по купле-продажи недвижимости достаточно сложно. Но так как гражданское законодательство определяет различные аспекты сделки, то заниженная стоимость несет некоторые риски не только для покупателя, но и продавца. Поэтому такие сделки нельзя назвать "обычными", как минимум стороны сильно зависят от поведения друг друга, и степень доверия между участниками должна быть заметно высокой.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости - признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает "реституция" прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть покупателю полученные деньги и возместить понесенные расходы. И если с возвратом собственности продавцу особых сложностей нет, то возврат денег в большинстве случаев невозможен или сильно затруднен.

• Стоимость объекта недвижимости в договоре является существенным условием договора. И в случае существенного отличия договор может быть признан ничтожным по самому такому факту. Основным подтверждением отличия стоимости являтся расписка, который передается покупателю. То есть риск поддается контролю, но с другими рисками существенно снижает надежность покупки.
• Основное затруднение вызывает подтверждение расчета по сделке - любая надежная схема подтверждения автоматически "засвечивает" доход, что сводит на нет само занижение стоимости. А все альтернативные способы имеют собственные недостатки. Надо просто сказать, что надежной схемы подтверждения расчетов нет. Потому занижение может быть разумным только с достаточно надежным правом собственности!
• При занижении автоматически исключаются полные расчеты в безналичной форме. Они могут оставаться в частичной форме, но усложнение как минимум несет рост расходов по сделке. Вообще в случае занижения стоит придерживаться полностью наличной схемы, - и добавлять безналичные расчеты только с высококвалифицированным риэлтором, который "знает нюансы".
• Более высокие требования к сторонам сделки. Внимание должно быть направлено на оценку дееспособности сторон и соответствие продажи разумному обыденному поведению гражданина. Никакая скидка по цене не должна вас соблазнять на сделку, если она противоречит рыночному поведению!
• При покупке с привлечением ипотечного кредита появляют дополнительные ограничения. Сама сделка остается возможной даже с участием основных ипотечных банков, но может быть заметно уменьшена сумма кредитных средств.

С вступлением в силу Закона "О банкротстве физических лиц" риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.